Sur le marché de l’immobilier, contrairement aux idées reçues, les pièges ne sont pas tous du côté de l’acheteur !
Si acquérir un bien demande de la vigilance, vendre son appartement nécessite aussi de prendre des précautions. Des démarches obligatoires aux erreurs qui peuvent vous faire rater une vente, Appartement haussmannien vous conseille pour réussir chaque étape de votre projet, en évitant les pièges !
Surestimer le prix de vente de l’appartement
Mal estimer la valeur du bien à vendre, le plus souvent à la hausse, est l’erreur la plus fréquente commise par les vendeurs. En cause, l’attachement que peuvent avoir les propriétaires pour leur maison ou appartement, mais aussi la crainte de réaliser une vente en-dessous des prix du marché.
Le piège courant consiste par ailleurs à fixer le prix de vente du bien en fonction des fonds nécessaire à la réalisation d’un nouveau projet.
Or, l’estimation d’un bien immobilier ne doit pas comporter de dimension subjective ! Elle se fait en fonction des prix du marché et des caractéristiques réelles du logement : superficie, localisation, état, prestations.
Les risques d’une surestimation
Vous pensez vendre au meilleur prix en choisissant de proposer votre bien à un tarif supérieur à celui conseillé par les agences immobilières que vous avez consultées ? Vous risquez au contraire de passer à côté des acheteurs et de retarder la vente, tout en devant in fine vous résoudre à baisser votre prix.
Lorsqu’un appartement est surévalué par le vendeur, cela a en effet pour conséquences :
- D’éliminer les acquéreurs qui ont fixé des critères de budget inférieurs pour effectuer leurs recherches en ligne ou recevoir des alertes immobilières
- De se priver des potentiels acquéreurs qui connaissent le marché local et ne se déplaceront pas
- De susciter la méfiance ou d’inciter les acquéreurs à des négociations plus agressives lorsque vous aurez été contraints de baisser votre prix initial
Cacher les défauts du logement pour vendre vite
Vous savez que les appartements en rez-de-chaussée se vendent moins bien et vous décidez de ne pas le mentionner dans l’annonce pour attirer plus de visiteurs ?
Vous essayez de cacher par un coup de peinture des traces d’humidité sur les murs en pensant valoriser votre logement pour les visites ?
Cacher les défauts d’un bien à vendre n’est pas une bonne idée. Qu’il s’agisse de taire dans l’annonce des caractéristiques importantes ou de camoufler des détails aux yeux des visiteurs, la démarche pourrait bien se retourner contre vous.
De même pour les photos de l’annonce : bien que valorisantes, elles ne doivent pas être mensongères. Entre les deux, la frontière est parfois mince !
Quelles conséquences ?
D’une part, vous avez plus de chances de vendre à une personne qui visite votre appartement en toute connaissance de cause. Le visiteur qui s’est déplacé en sachant que votre bien était situé en rez-de-chaussée est un acheteur potentiel sérieux, dont l’intérêt pour votre bien est avéré. Le visiteur qui n’avait pas l’information ressent de la déception et restera sur une mauvaise impression. Vous avez perdu votre temps (et le sien) en lui faisant visiter le bien.
D’autre part, certains défauts rendus invisibles lors des visites peuvent être considérés comme des vices cachés. Si la vente se conclut, elle peut être annulée pour ce motif et votre responsabilité sera engagée.
Multiplier les mandats d’agences immobilières
L’idée du mandat exclusif vous inquiète, et vous pensez multiplier vos chances en confiant la vente de votre appartement à Paris au plus grand nombre d’agences ?
Si la visibilité de l’annonce est importante pour réussir une vente, comme souvent, le mieux est l’ennemi du bien. Une surexposition a pour effet de susciter la méfiance chez les potentiels acheteurs.
Il faut donc éviter une omniprésence trop flagrante de votre bien sur les différents canaux de vente et portails immobiliers. La présence de plusieurs panneaux « à vendre » issus de différentes agences au balcon du logement tend également à rebuter les acheteurs. Au lieu de l’effet escompté (la visibilité), le message porté est celui :
- d’un bien qui ne se vend pas
- d’un bien qui cache sans doute un défaut
- d’un bien que les propriétaires sont très pressés de vendre, et qui peut donc être fortement négocié
Notre conseil
Confier la vente de votre bien à une agence, dans le cadre d’un mandat exclusif, vous assure du plein investissement de votre agent dans la recherche d’acquéreurs. Votre appartement bénéficie par ailleurs d’une publicité optimisée via des canaux professionnels et d’une visibilité au sein d’un réseau de confiance. Sa valeur se maintient d’autant plus longtemps qu’il renvoie l’image d’un bien unique, et non d’un bien qui peine à trouver preneur.
Retarder la réalisation des diagnostics obligatoires
Étape cruciale d’une vente immobilière, la réalisation des diagnostics obligatoires doit permettre de composer le DDT (dossier de diagnostic technique) qui sera remis à l’acheteur à la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. Pour vendre son appartement, ces documents obligatoires comprennent :
- Le DPE – Diagnostic de Performance Énergétique
- Le Crep – Constat de risque d’exposition au plomb
- L’état de présence ou d’absence d’amiante
- L’état de l’installation électrique si elle date de plus de 15 ans
- L’état de l’installation de gaz si elle date de plus de 15 ans
- L’état du système d’assainissement non collectif le cas échéant
- L’état de présence ou d’absence de termites
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques
- Le diagnostic bruit
- L’audit énergétique lorsqu’un logement est classé F ou G par le DPE
Ces audits entraînent des frais, et leur réalisation nécessite de trouver les professionnels agréés pour chaque spécialité. Il est donc tentant de repousser leur réalisation au moment où vous aurez trouvé un acheteur. Là encore, c’est un piège qu’il faut éviter pour plusieurs raisons :
- Des problèmes jusqu’alors ignorés pourraient être révélés par les audits, entraînant la rétractation de l’acquéreur
- Une baisse de prix pourrait être exigée si le diagnostic loi Carrez révèle une différence de surface avec ce que mentionnait votre annonce
- Votre annonce ne répond pas aux exigences réglementaires si le résultat du DPE et du diagnostic loi Carrez n’y figurent pas
- Si vous réalisez une partie des audits à la mise en vente et l’autre partie plus tard, les frais seront plus importants que si vous souscrivez à un pack de diagnostics complet.
Si vous confiez la vente de votre bien immobilier à Paris à une agence, celle-ci peut prendre en charge la recherche de professionnels agréés et des meilleurs tarifs pour une réalisation globale et précoce des diagnostics, à moindre frais.
Négliger les informations relatives à la copropriété
La transparence et l’honnêteté dans les informations transmises aux acquéreurs sont les moyens les plus sûrs de faire aboutir la vente dans les meilleurs délais et dans les meilleures conditions.
Dans le cas d’un logement situé dans un immeuble collectif, il est ainsi essentiel de communiquer avec les potentiels acquéreurs au sujet de la copropriété.
Nous conseillons donc aux vendeurs de se renseigner sur les éventuels problèmes de copropriété qui pourraient retarder une vente ou la faire annuler :
- Des travaux à venir qui seraient à la charge du nouveau propriétaire, comme un ravalement de façade ou une restauration des parties communes
- Des charges de copropriété élevées qui nécessitent de baisser le prix de vente du logement
- D’éventuelles procédures en cours liées à des difficultés financières de la copropriété (mesures préventives, administration provisoire, plan de sauvegarde)
Dans tous les cas, l’annonce immobilière qui est publiée dans la cadre de la mise en vente de votre bien doit comporter des informations légales liée à la copropriété :
- Le nombre de lots
- Le montant annuel des charges fixé par le budget prévisionnel de la copropriété
- La mention d’éventuelles difficultés financières de la copropriété et des procédures afférentes
- L’existence de procès en cours dans la copropriété
En voulant vendre vite et à bon prix, vous êtes susceptibles de tomber dans des pièges à l’effet inverse. Des biens dont la valeur est surestimée, dont on essaie de cacher les défauts, dont on fait la publicité à outrance et sur lesquels on ne communique pas en toute transparence, sont autant de biens qui suscitent la méfiance des acquéreurs. Ils tardent donc à se vendre, même dans un contexte tendu comme l’est le marché immobilier parisien. Pour éviter ces écueils, n’hésitez pas à vendre votre bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière ayant pignon sur rue, et à vous reposer sur ses services pour vous décharger de toutes les démarches à risques.
